Druhé bydlení v Rakousku: pravidla, výhody a omezená nabídka
Stav k 8. 10. 2026
Autor: Philipp Chizzola, zakladatel a jednatel Livistar s.r.o.
Vlastní apartmán v rakouských Alpách, kam můžete přijet kdykoliv, vybavit si jej podle svých představ a užívat bez povinnosti turistického pronájmu. Právě takovou svobodu nabízí oficiální druhé bydlení (Zweitwohnsitz).
Pro české kupující představuje atraktivní možnost vlastního rekreačního zázemí. U vybraných nemovitostí lze vlastní pobyty navíc kombinovat s dobrovolným turistickým pronájmem. Nabídka těchto apartmánů je však zejména v nejvyhledávanějších alpských destinacích omezená.
Shrnutí
Druhé bydlení (Zweitwohnsitz) umožňuje vlastní rekreační užívání apartmánu bez povinnosti turistického pronájmu. Samotné vlastnictví nemovitosti však toto oprávnění automaticky nezakládá.
Výhradně soukromé užívání zpravidla znamená méně administrativy, odpadnutí povinností spojených s turistickým pronájmem a nižší opotřebení interiéru.
U vybraných apartmánů lze vlastní pobyty kombinovat s dobrovolným turistickým pronájmem. Vlastník tak získává možnost využívat nemovitost podle svých potřeb a současně generovat příjem v době, kdy v ní sám nepobývá.
Nová druhá bydliště jsou zejména v Tyrolsku a Salcbursku výrazně regulována. Existující legálně povolené apartmány proto představují omezený segment nabídky.
Vlastník musí počítat s provozními náklady a případným obecním poplatkem za druhé bydlení. Například v Aigen im Ennstal činí podle příslušné obecní vyhlášky 10 EUR za m² ročně.
Při delší nepřítomnosti je vhodné zajistit kontrolu nemovitosti, odpovídající vytápění a větrání a vytvářet finanční rezervy na budoucí opravy.
Co znamená druhé bydlení v Rakousku?
Druhé bydlení označuje nemovitost, kterou vlastník nevyužívá jako své hlavní bydliště, ale ponechává si ji pro vlastní rekreační pobyty – například během dovolených, víkendů nebo lyžařské sezony.
V rakouských předpisech se setkáme zejména s pojmy Zweitwohnsitz, Zweitwohnung nebo Freizeitwohnsitz. Jejich použití a právní význam se mezi jednotlivými spolkovými zeměmi liší.
Zásadní je, že vlastnictví apartmánu automaticky neopravňuje k jeho rekreačnímu užívání. Rozhodující je povolený způsob užívání konkrétní nemovitosti.
Například v Tyrolsku zákon výslovně definuje rekreační bydliště jako nemovitost využívanou pro dovolenou, víkendy nebo jiné dočasné rekreační pobyty, která neslouží k uspokojování celoroční bytové potřeby spojené s centrem životních zájmů.
Proč kupující vyhledávají apartmány bez povinnosti pronájmu?
Ne každý, kdo kupuje nemovitost v rakouských Alpách, hledá investici s pravidelným výnosem.
Pro část kupujících je důležitější možnost mít vlastní zázemí v oblíbené destinaci. Apartmán, do kterého mohou přijet podle svých potřeb, ponechat v něm osobní věci a vybavit jej přesně podle svých představ.
Oficiální druhé bydlení přináší několik podstatných výhod:
Svoboda vlastního užívání
Vlastník není vázán provozní smlouvou, která by mu určovala rozsah vlastních pobytů nebo termíny, kdy musí být apartmán k dispozici turistům.
Může jej využívat během zimní sezony, letních prázdnin i mimo hlavní turistická období. Záleží pouze na jeho potřebách a pravidlech konkrétní nemovitosti.
Méně administrativy a jednodušší daňový režim
Pokud vlastník využívá apartmán výhradně pro soukromé účely a nepronajímá jej, nemusí řešit povinnosti spojené s podnikatelským turistickým provozem.
Odpadá zejména registrace k rakouské DPH z titulu poskytování ubytovacích služeb, vyúčtování DPH, přiznávání příjmů z pronájmu nebo vyřizování živnostenského oprávnění souvisejícího s provozem ubytování.
Zpravidla nižší opotřebení nemovitosti
Apartmán využívaný výhradně vlastníkem a jeho rodinou bývá méně intenzivně zatěžován než jednotka s pravidelným střídáním turistických hostů.
Odpadá častá manipulace se zavazadly, opakované střídání uživatelů i intenzivní provoz vybavení. To může znamenat nižší opotřebení nábytku, podlah, spotřebičů a interiéru.
Vlastník navíc nemusí přizpůsobovat zařízení apartmánu požadavkům turistického provozu.
Lze druhé bydlení současně turisticky pronajímat?
Ano, u řady nemovitostí lze vlastní rekreační užívání kombinovat také s turistickým pronájmem.
Jde o zajímavou možnost pro kupující, kteří chtějí apartmán primárně využívat sami, ale současně získávat příjem z pronájmu v obdobích, kdy jej nepotřebují.
O turistický pronájem se přitom může postarat profesionální provozovatel. V Rakousku působí řada specializovaných společností, které zajišťují rezervace, komunikaci s hosty i další služby spojené s pronájmem.
Samotný status druhého bydlení však automaticky nezakládá právo ke krátkodobému turistickému pronájmu.
Jak funguje profesionální turistický pronájem, provozovatel a výnos investičního apartmánu, podrobněji vysvětlujeme v článku Investiční apartmány v Rakousku: jak fungují.
Proč Rakousko druhé bydlení reguluje?
Omezování rekreačních nemovitostí není v Rakousku novinkou.
Již ve druhé polovině 20. století začaly alpské regiony čelit rostoucímu zájmu o rekreační nemovitosti. Turistická atraktivita, rozvoj lyžařských středisek a dobrá dostupnost ze sousedního Německa postupně zvyšovaly poptávku po apartmánech a rekreačních domech.
Byty určené pro rekreaci mohou zůstávat značnou část roku neobsazené, zatímco místní obyvatelé mají stále obtížnější přístup k dostupnému bydlení. Výstavba rekreačních nemovitostí zároveň spotřebovává stavební pozemky a zvyšuje tlak na místní infrastrukturu.
Rakouské spolkové země proto postupně přijímaly pravidla, jejichž cílem je chránit bytové potřeby místních obyvatel a zachovat fungování obcí jako míst pro celoroční život.
Smyslem omezení není samotný zákaz vlastnictví nemovitostí zahraničními kupujícími, ale regulace jejich využívání.
Pravidla druhého bydlení v rakouských regionech
Rakousko nemá jednotná pravidla pro druhé bydlení. Každá spolková země má vlastní právní úpravu, která určuje, kde a za jakých podmínek lze nemovitost využívat k rekreaci.
V turisticky atraktivních lokalitách platí často přísná omezení. Některé obce mají zvláštní režim omezující druhé bydlení a nové rekreační apartmány mohou vznikat pouze ve vymezených oblastech nebo na základě zákonných výjimek.
Příklady regionálních omezení:
Tyrolsko: Vytváření nových rekreačních bydlišť je mimo jiné omezeno hranicí 8 % z celkového počtu bytů v obci.
Salcbursko: Obce, ve kterých podíl bytů nevyužívaných jako hlavní bydliště přesahuje 16 %, podléhají zvláštním omezením. Nejde tedy o stejný typ kvóty jako v Tyrolsku.
Proč jsou apartmány s povoleným druhým bydlením tak vzácné?
V nejvyhledávanějších alpských destinacích není možnost vzniku dalších rekreačních nemovitostí neomezená.
Tam, kde jsou příslušné limity vyčerpány nebo územní plán další výstavbu nepřipouští, nelze jednoduše vytvořit nový projekt s volným rekreačním užíváním.
Významnou roli hraje také ochrana alpské krajiny a přírodního prostředí. Rakouské regiony usilují o zachování charakteru horských obcí, omezení nadměrné zástavby a ochranu přírodních ploch, které jsou zároveň základem jejich turistické atraktivity.
Stávající nemovitosti s právně zajištěným oprávněním k druhému bydlení proto představují specifický segment realitního trhu.
Omezená možnost vytvářet další jednotky může podporovat jejich dlouhodobou atraktivitu, zejména v lokalitách s vysokou poptávkou.
Atraktivitu rekreační nemovitosti a její dlouhodobou hodnotu ovlivňuje zejména lokalita, kvalita projektu, technický stav a rozsah možností vlastního užívání. V nejvyhledávanějších alpských destinacích hraje důležitou roli také omezená možnost další výstavby.
Jaké jsou roční náklady na druhé bydlení v Rakousku?
Vedle běžných provozních nákladů je třeba počítat také s případným obecním poplatkem za druhé bydlení.
Jeho výše není jednotná pro celé Rakousko a závisí na příslušné spolkové zemi a obecní vyhlášce.
Příklad: Aigen im Ennstal
Obec Aigen im Ennstal stanovila ve své vyhlášce účinné od 4. listopadu 2023 poplatek za druhé bydlení ve výši 10 EUR za m² užitné plochy ročně.
U apartmánu s užitnou plochou 50 m² by tak poplatek činil 500 EUR za rok.
Poplatník jej podle vyhlášky sám vypočítává, oznamuje obci zpravidla do 31. března následujícího roku a následně hradí ve stanovené lhůtě.
Kromě tohoto poplatku musí vlastník počítat například s příspěvky na správu domu, vytápěním, energiemi, pojištěním a údržbou.
U bytových domů bývají součástí pravidelných plateb také příspěvky do společné rezervy na budoucí opravy.
Jak se starat o apartmán, který není celoročně obývaný?
Vlastní rekreační apartmán přináší svobodu užívání, ale také odpovědnost za jeho stav v době nepřítomnosti.
Nemovitost v Alpách může zůstávat několik týdnů nebo měsíců neobsazená. V zimním období je přitom vystavena nízkým teplotám, sněhu a dalším povětrnostním vlivům.
Vlastník by měl věnovat pozornost zejména následujícím oblastem:
Pravidelné větrání a vytápění
Dlouhodobě neobývaný apartmán by neměl být ponechán bez odpovídajícího vytápění a kontroly vlhkosti.
Nevhodné vnitřní podmínky mohou přispět ke kondenzaci vlhkosti, vzniku plísní nebo poškození vybavení.
Moderní technologie v kombinaci s možností místní kontroly umožňují zajistit komfortní péči o apartmán i v době nepřítomnosti vlastníka.
Místní správce nebo kontaktní osoba
Pokud vlastník nepobývá v Rakousku pravidelně, může být užitečné pověřit spolehlivého souseda nebo profesionální správcovskou službu.
Ta může zajistit kontrolu apartmánu po silném sněžení nebo bouřce, provádět pravidelné prohlídky a v případě potřeby koordinovat drobné opravy.
Nezapomínat na finanční rezervy
Vedle běžných provozních nákladů je vhodné počítat také s finanční rezervou na budoucí opravy. Je přitom důležité rozlišovat mezi společnou rezervou vlastníků domu a individuální rezervou na vybavení samotného apartmánu.
Společná rezerva vlastníků slouží k financování budoucích výdajů na společné části budovy. Rakouský zákon o vlastnictví bytů (Wohnungseigentumsgesetz) v § 31 stanoví povinnost vytvářet přiměřenou rezervu.
Vedle společné rezervy domu je vhodné vytvářet také vlastní finanční rezervu na případné opravy a průběžnou obnovu vybavení apartmánu.
Co prověřit před koupí apartmánu pro druhé bydlení?
Nejdůležitější otázkou není pouze to, zda developer nebo prodávající nemovitost označuje jako Zweitwohnsitz.
Rozhodující je její skutečný právní režim.
Před koupí je vhodné ověřit zejména:
Existenci a právní základ oprávnění k druhému bydlení.
Případná omezení vlastního užívání nebo převoditelnosti oprávnění.
Přípustnost turistického pronájmu, pokud jej kupující do budoucna zvažuje.
Výši obecních poplatků a běžných provozních nákladů.
Stav společné rezervy domu a plánované opravy.
Možnosti místní správy a péče o apartmán během nepřítomnosti.
Nejčastější otázky
Mohu apartmán v Rakousku využívat pouze pro sebe, nebo jej musím pronajímat?
Pokud má nemovitost oficiálně povolené druhé bydlení, můžete ji využívat pro vlastní rekreaci bez povinnosti turistického pronájmu. U vybraných apartmánů lze vlastní pobyty také kombinovat s dobrovolným pronájmem. Rozhodující je konkrétní režim nemovitosti.
Jak funguje DPH při koupi apartmánu pro druhé bydlení?
Při koupi nemovitosti pro vlastní druhé bydlení (Zweitwohnsitz) se kupující zpravidla nemusí DPH zvlášť zabývat. Prodej nemovitostí je v Rakousku obecně od DPH osvobozen a kupující zaplatí sjednanou kupní cenu.
Rakouský zákon umožňuje prodávajícímu u prodeje nemovitosti zvolit zdanění a uplatnit 20% DPH. Při výhradně soukromém využití je pak pro kupujícího rozhodující cena včetně DPH.
Důležité je, že prodej bez DPH a zdaněný prodej se nedají jednoduše porovnávat odečtením nebo přičtením 20 %. Daňový režim prodeje ovlivňuje také prodávajícího – například zda si mohl odečíst DPH z výstavby a zda musí část dříve uplatněného odpočtu při prodeji vrátit. To se může promítnout do nabízené ceny.
Pokud je turistický pronájem u konkrétní nemovitosti právně přípustný a kupující ji vedle vlastního užívání skutečně využívá také ke zdanitelnému turistickému pronájmu, může mu vzniknout nárok na odpočet DPH v rozsahu odpovídajícím podnikatelskému využití.
Podrobněji se DPH a vedlejším nákladům při koupi věnujeme v článku Daně a poplatky při koupi nemovitosti v Rakousku.
Je druhé bydlení v Tyrolsku stále možné?
Ano. V Tyrolsku existují nemovitosti s oficiálně povoleným rekreačním užíváním. Vzhledem k přísné regulaci nové výstavby představují zajímavou možnost zejména již existující apartmány a domy s doloženým oprávněním k druhému bydlení.
Proč jsou nemovitosti s povoleným druhým bydlením omezeně dostupné?
Rakouské spolkové země regulují výstavbu rekreačních nemovitostí především kvůli ochraně dostupného bydlení pro místní obyvatele, omezené kapacitě stavebních pozemků a ochraně alpské krajiny. V atraktivních horských regionech je proto nabídka nových apartmánů s možností volného rekreačního užívání omezená.
Kolik činí roční poplatek za druhé bydlení?
Výše závisí na konkrétní obci a příslušné právní úpravě. Například v Aigen im Ennstal činí podle obecní vyhlášky 10 EUR za m² užitné plochy ročně.
Vlastní druhý domov v rakouských Alpách
Oficiální druhé bydlení nabízí možnost mít v Rakousku vlastní zázemí bez povinnosti turistického pronájmu. Pro kupující, kteří hledají především soukromí, flexibilitu a dlouhodobé rekreační užívání, může představovat vhodnou alternativu k investičnímu apartmánu s provozovatelem.
Zásadní je však správně ověřit právní status nemovitosti, podmínky užívání a její budoucí provozní náklady.
livistar se specializuje na rakouské nemovitosti pro české kupující a při výběru zohledňuje nejen lokalitu a cenu, ale také právní možnosti užívání konkrétního apartmánu.
Hledáte vlastní apartmán v rakouských Alpách bez povinnosti pronájmu?
Prohlédněte si aktuální nabídku nemovitostí pro druhé bydlení nebo se na nás obraťte. Rádi Vám pomůžeme najít nemovitost odpovídající Vašim představám.
Oficiální zdroje a právní předpisy
Tyrolsko – pravidla rekreačního bydlení
Salcbursko – omezení druhého bydlení
Štýrsko – poplatek za druhé bydlení
Steiermärkisches Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz
Obec Aigen im Ennstal – konkrétní výše poplatku
Společná rezerva vlastníků
Rakousko – osvobození prodeje nemovitostí od DPH a dobrovolné zdanění
Rakousko – nárok na odpočet DPH a jeho následná oprava
Rakousko – DPH při prodeji nemovitostí