Daně a poplatky při koupi nemovitosti v Rakousku
Stav k 8. 10. 2026
Autor: Philipp Chizzola, zakladatel a jednatel Livistar s.r.o.
Koupě nemovitosti v Rakousku je pro českého kupujícího transparentní proces. Kupní cena ale není jediný náklad, který je potřeba započítat. Vedle samotné ceny vstupuje do rozpočtu daň z nabytí nemovitosti, poplatky za zápis do rakouské pozemkové knihy (Grundbuch), případné náklady na financování, právní servis a provize realitního zprostředkovatele.
U investičních apartmánů je navíc klíčový režim rakouské DPH a následné daňové souvislosti v Rakousku i v České republice.
U nemovitostí pořizovaných pro vlastní rekreační užívání bez povinnosti pronájmu je potřeba sledovat také regionální poplatky za druhé bydlení nebo neobsazené byty.
Shrnutí
Daň z nabytí nemovitosti činí u běžné koupě zpravidla 3,5 % z kupní ceny.
Za zápis vlastnického práva do pozemkové knihy se standardně platí 1,1 %. Při zápisu zástavního práva dalších 1,2 % z jeho hodnoty.
Vedle kupní ceny je potřeba počítat také s provizí, právním servisem a případnými náklady na financování.
U investičních apartmánů může při splnění podmínek vzniknout nárok na odpočet DPH. U nemovitostí pro vlastní užívání je naopak rozhodující konečná cena včetně případné DPH.
Příjmy z pronájmu rakouské nemovitosti se zdaňují v Rakousku a český daňový rezident je uvádí také v českém daňovém přiznání.
Jaké vedlejší náklady kupující obvykle platí
Při koupi nemovitosti v Rakousku je potřeba počítat zejména s těmito náklady:
Daň z nabytí nemovitosti
Poplatek za zápis vlastnického práva do pozemkové knihy
Odměna advokáta nebo notáře
K tomu se podle konkrétní transakce přidává provize realitního zprostředkovatele, případné náklady na financování a ověření podpisů. U investičních apartmánů je důležité zkontrolovat také režim DPH. U nemovitostí určených pro vlastní rekreační užívání mohou vznikat místní nebo zemské poplatky za druhé bydlení či neobsazenou nemovitost.
Některé náklady jsou tedy pevně dané zákonem, jiné závisejí na konkrétním projektu, smluvním nastavení a způsobu financování.
Daň z nabytí nemovitosti v Rakousku
Rakouská daň z nabytí nemovitosti činí u běžné koupě 3,5 % z protiplnění. Základ daně zpravidla tvoří kupní cena včetně DPH. Při kupní ceně 500 000 EUR tak daň při základu tvořeném pouze kupní cenou činí 17 500 EUR.
Odměna advokáta nebo notáře se může do základu daně zahrnout, pokud právní servis objednal prodávající a kupující se zaváže jeho náklady převzít. S tímto modelem se často setkáváme u větších developerských projektů s investičními apartmány. Rakouské ministerstvo financí výslovně uvádí platby třetím osobám, například náklady na přípravu smlouvy, pokud kupující přebírá povinnost prodávajícího.
Pro úplnost dodáváme, že sazba 3,5 % neplatí pro všechny typy převodů. U darování, převodů v rodině a některých dalších zvláštních případů se vychází z hodnoty nemovitosti a používá se stupňovitá sazba 0,5 %, 2 % a 3,5 %.
Samostatný nábytek, volně stojící vybavení, nádobí, dekorace nebo jiné movité věci se naopak obvykle nepovažují za součást základu daně z nabytí, pokud nejsou s budovou pevně spojeny a lze je oddělit bez zničení nebo ekonomicky nesmyslného zásahu. Nestačí ale do smlouvy libovolně napsat vysokou částku za vybavení. Oddělení musí být věcně i hodnotově realistické a mělo by odpovídat skutečné hodnotě movitých věcí.
V praxi proto doporučujeme, aby kupní dokumentace u plně vybavených apartmánů jasně rozlišila, co je samotná nemovitost, co je pevně zabudované vybavení a co je samostatné movité vybavení.
Zápis vlastnictví do rakouské pozemkové knihy
Poplatek za zápis vlastnického práva do rakouské pozemkové knihy činí 1,1 %. Právně se počítá z hodnoty zapisovaného práva. U běžné koupě se jako základ zpravidla použije protiplnění, tedy zejména kupní cena, případně další plnění převzatá kupujícím v souvislosti s nabytím vlastnictví (např. náklady na právní servis).
Při koupi za 500 000 EUR tak poplatek za zápis vlastnictví orientačně činí 5 500 EUR, pokud počítáme pouze s kupní cenou. Vedle procentního poplatku se uplatní také pevný soudní poplatek za návrh na zápis do pozemkové knihy. Od 1. 8. 2026 činí při elektronickém podání 61 EUR a při neelektronickém podání 85 EUR.
Daň a poplatky obvykle odvádí advokát nebo notář
V praxi kupující obvykle neposílá daň a poplatky jednotlivým úřadům sám. Standardně je v procesu zapojen advokát nebo notář, který připravuje nebo zajišťuje smluvní dokumentaci, komunikuje s pozemkovou knihou, provádí výpočet daně a poplatků a v rámci vypořádání transakce odvádí příslušné částky státu.
V období od 1. 7. 2024 do 30. 6. 2026 platilo dočasné osvobození od poplatků za zápis vlastnického a zástavního práva při pořízení vlastního hlavního bydlení. Osvobození bylo omezeno základem 500 000 EUR a na investiční apartmány ani rekreační nemovitosti se nevztahovalo.
Zápis zástavního práva
Pokud kupující financuje koupi bankovním úvěrem, banka obvykle požaduje zástavní právo k nemovitosti. Za jeho zápis do rakouské pozemkové knihy se standardně platí 1,2 % z hodnoty zástavního práva. Pokud se například zapisuje zástavní právo ve výši 300 000 EUR, orientační poplatek činí 3 600 EUR. K tomu mohou případně vzniknout také další náklady spojené s financováním, například poplatky banky nebo náklady na ocenění nemovitosti.
Odměna advokáta nebo notáře
Rakouské právo obecně nevylučuje, aby si strany smluvní dokumentaci zajistily samy. U běžné přeshraniční koupě to ale není praktická cesta. Kupní smlouva, úschova kupní ceny, výpočet daně a poplatků a návrh na zápis vlastnictví jsou typicky řešeny přes rakouského advokáta nebo notáře.
U developerských projektů bývá právní servis často předem nastaven prodávající stranou a kupující hradí sjednanou odměnu za přípravu a právní vypořádání koupě podle podmínek konkrétního projektu.
U transakcí, se kterými se livistar běžně setkává, se odměna advokáta nebo notáře často pohybuje přibližně mezi 1 % a 2 % kupní ceny + DPH. V některých případech se lze setkat také s paušální odměnou.
Provize realitního zprostředkovatele
Pokud český zprostředkovatel uzavírá smlouvu s českým zájemcem a smluvní vztah se řídí českým právem, vychází se zejména ze zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Výše provize je smluvní a musí být ve smlouvě uvedena, případně musí být jasně popsán způsob jejího výpočtu. U livistar je provize kupujícího vždy komunikována předem. Podle konkrétního projektu se pohybuje zpravidla mezi 0 a 4 % z netto kupní ceny.
Rakouská pravidla pro výši provize ani tamní provizní obvyklosti se na vztah mezi českým zprostředkovatelem a českým kupujícím neuplatní jen proto, že se zprostředkovaná nemovitost nachází v Rakousku.
U DPH je situace jiná. Protože se zprostředkování týká konkrétní nemovitosti v Rakousku, místem plnění je pro účely DPH Rakousko, nikoli Česká republika. Český zprostředkovatel tedy u takové provize zpravidla neúčtuje českou DPH; řeší se rakouský režim DPH. Rakouský zákon o dani z přidané hodnoty (Umsatzsteuergesetz 1994, zkráceně UStG) výslovně řadí služby realitních makléřů vztahující se k nemovitosti mezi služby zdaňované v místě, kde se nemovitost nachází.
DPH z provize: soukromý kupující vs. podnikatel
Pro českého kupujícího platí jednoduché pravidlo: pokud provizi platí soukromá osoba, bude zpravidla účtována včetně rakouské DPH. Pokud provizi platí podnikatel nebo jiná osoba povinná k dani a službu přijímá pro svou ekonomickou činnost, při splnění zákonných podmínek se uplatní režim přenesení daňové povinnosti a provize se fakturuje bez rakouské DPH.
Nerozhoduje tedy samotné označení nemovitosti jako investičního apartmánu, turistického pronájmu nebo druhého bydlení. U DPH z provize je podstatné především to, komu je služba fakturována a zda kupující vystupuje jako soukromá osoba, nebo jako osoba povinná k dani. Režim samotné nemovitosti je naopak důležitý především pro DPH z kupní ceny a případný nárok na její odpočet.
Poplatek za druhé bydlení a poplatek za neobsazený byt
U nemovitostí určených k vlastnímu rekreačnímu užívání bez povinnosti pronájmu je potřeba sledovat také regionální poplatky. Nejde o jednotnou celostátní rakouskou daň. Pravidla se liší podle spolkové země a často i podle konkrétní obce.
Poplatek za druhé bydlení se v jednotlivých spolkových zemích označuje různě, například Zweitwohnsitzabgabe nebo v Tyrolsku Freizeitwohnsitzabgabe. Typicky se vztahuje na byt nebo dům, který není hlavním bydlištěm vlastníka. Základ a výše poplatku se liší podle zemských zákonů a obecních vyhlášek. Často se pracuje s užitnou plochou, lokalitou a kategorií obce.
Pro kupujícího jsou prakticky nejdůležitější zejména alpské a turistické spolkové země: Korutany, Salcbursko, Štýrsko, Tyrolsko, Vorarlbersko a Horní Rakousko.
Například v Tyrolsku se poplatek za druhé bydlení stanoví ročně podle užitné plochy; u jednotky nad 60 do 90 m² může obec v roce 2026 stanovit roční částku od 340 do 893 EUR. V Salcbursku se pro účely poplatku za druhé bydlení za druhý domov považuje každé bydliště, který není hlavním bydlištěm. Ve Štýrsku se sazby stanovují obecní vyhláškou a vztahují se k užitné ploše. Ve Vorarlbersku je rozhodující mimo jiné to, zda u bytu po více než 26 týdnů v kalendářním roce není evidován hlavní pobyt a zároveň se neuplatní zákonná výjimka. V Horním Rakousku se používá Freizeitwohnungspauschale, tedy paušální poplatek za rekreační byt.
Poplatek za neobsazený byt (Leerstandsabgabe) se může v některých spolkových zemích uplatnit u bytů, které zůstávají po stanovenou dobu neobsazené. Jeho účelem je omezovat dlouhodobé držení prázdných bytů v lokalitách s tlakem na bydlení.
Samostatnou úpravu tohoto poplatku mají například Tyrolsko, Salcbursko a Štýrsko; ve Vorarlbersku je podobná logika začleněna do širšího poplatku za druhé bydlení. Pro kupujícího je podstatné, že legální rekreační užívání, turistický pronájem, hlavní bydlení a dlouhodobě neobsazený byt mohou mít z pohledu místních poplatků odlišný režim.
Praktické doporučení: u každé nemovitosti si před koupí ověřte nejen to, zda je povoleno vlastní rekreační užívání, ale také jaké místní poplatky se vztahují na druhý domov, neobsazený byt nebo turistický pronájem. Výše poplatku se podle spolkové země, obce a velikosti nemovitosti liší. Typicky se však jedná o částky ve stovkách eur ročně.
DPH z kupní ceny: investiční apartmán vs. druhé bydlení
Rakouská DPH má základní sazbu 20 %. Prodej nemovitosti je v Rakousku obecně od DPH osvobozen, prodávající však může za splnění podmínek zvolit zdanění. Pro kupujícího je proto důležité především to, jak bude nemovitost skutečně využívat a zda má nárok na odpočet DPH.
Investiční apartmán
U apartmánu určeného ke zdanitelnému turistickému pronájmu může kupujícímu vzniknout nárok na odpočet DPH z kupní ceny. Proto se u řady investičních projektů pracuje s cenou bez DPH. Nejde ale o automatickou slevu: kupující musí být schopen vůči rakouskému finančnímu úřadu doložit skutečné podnikatelské využití apartmánu. Turistické ubytování je v Rakousku zdanitelnou činností a při splnění podmínek může zakládat nárok na odpočet vstupní DPH.
U pronájmu jednotlivých apartmánů se současně posuzuje také tzv. Liebhaberei – tedy zda pronájem směřuje k dosažení celkově kladného výsledku, nebo jde o dlouhodobě ztrátovou činnost. U pronájmů zahájených od roku 2024 se zpravidla pracuje s obdobím 25 let od zahájení pronájmu, nejvýše 28 let od prvních souvisejících výdajů. Výsledek tohoto posouzení může ovlivnit i nárok na odpočet DPH.
Podrobněji fungování investičních apartmánů, vlastní užívání a daňovou prognózu vysvětlujeme v článku Investiční apartmány v Rakousku: jak fungují.
Druhé bydlení pro vlastní užívání
U nemovitosti pořizované výhradně pro vlastní rekreační užívání soukromý kupující zpravidla nemá nárok na odpočet DPH. Rozhodující je proto pro něj konečná kupní cena včetně případné DPH, nikoli cena uváděná pro investora.
Pravidla druhého bydlení, DPH a vlastního užívání podrobněji popisujeme v článku Druhé bydlení v Rakousku: pravidla, výhody a omezená nabídka.
Proč může mít stejný apartmán dvě ceny?
V prodejních materiálech se můžete setkat s „investorskou cenou“ (Anlegerpreis) a „cenou pro konečného uživatele“ (Endverbraucherpreis). Investorská cena bývá uváděna bez DPH a předpokládá investiční využití s možností jejího odpočtu. Cena pro konečného uživatele se naopak používá u nemovitostí pořizovaných pro vlastní soukromé užívání, typicky u druhého bydlení, kde se odpočet DPH neuplatňuje. (Pozn.: Odpočet DPH může být u takové nemovitosti možný, pokud je turistický pronájem povolen a nemovitost je skutečně také podnikatelsky využívána; nárok se posuzuje v rozsahu podnikatelského využití.)
Obě ceny proto nelze jednoduše porovnávat tak, že se k investorské ceně přičte 20 %. Cena pro konečného uživatele se stanovuje samostatně podle obchodní politiky prodávajícího a jeho daňového režimu.
Příjmy z pronájmu a český daňový kontext
Pokud je vlastník českým daňovým rezidentem a rakouskou nemovitost pronajímá, musí rakouské příjmy zahrnout také do českého daňového přiznání. Neznamená to, že se stejný příjem plně zdaní dvakrát. Znamená to, že příjem se v Česku přizná a následně se podle pravidel česko-rakouské smlouvy o zamezení dvojímu zdanění započte daň zaplacená v Rakousku. Tato smlouva byla vyhlášena jako Sdělení č. 31/2007 Sb. m. s.
Podle článku 6 smlouvy mohou být příjmy z nemovitého majetku zdaněny ve státě, kde se nemovitost nachází. U rakouské nemovitosti tedy může Rakousko zdanit příjmy z jejího pronájmu. Podle článku 22 smlouvy může Česká republika u českého rezidenta tento příjem zahrnout do českého daňového základu, ale umožní snížit českou daň o daň zaplacenou v Rakousku. Zápočet má limit: česká daň se sníží jen do výše části české daně, která připadá na rakouský příjem.
Prakticky řečeno: český vlastník rakouský příjem v českém přiznání nevynechá. Uvede jej v českém daňovém přiznání, doloží daň zaplacenou v Rakousku a uplatní zápočet podle smlouvy a českého zákona o daních z příjmů. U investičních apartmánů je vhodné řešit tuto část s daňovým poradcem, zejména pokud se kombinují příjmy z pronájmu, rakouská DPH, odpisy, úroky z úvěru, vlastní užívání apartmánu a případné provozní náklady.
Modelový příklad vedlejších nákladů
Následující orientační model vychází z koupě apartmánu za 500 000 EUR. Nezahrnuje pevný soudní poplatek za návrh na zápis do rakouské pozemkové knihy (61 EUR při elektronickém podání), případnou DPH z provize zprostředkovatele, náklady na financování nebo na ověření podpisů. K odměně advokáta nebo notáře se v modelu připočítává DPH.
Položka | Výpočet | Orientační částka |
Daň z nabytí nemovitosti * | 3,5 % z 500 000 EUR | 17 500 EUR |
Zápis vlastnického práva * | 1,1 % z 500 000 EUR | 5 500 EUR |
Provize zprostředkovatele | modelově 3 % + DPH, je-li aplikovatelná | 15 000 EUR + případná DPH |
Advokát nebo notář | modelově 1,5 % + DPH | 7 500 EUR + DPH |
Celkem bez nákladů na financování | orientačně | 45 500 EUR + DPH z právního servisu + případná DPH z provize |
* V modelu je vyměřovací základ těchto položek zjednodušeně počítán pouze z kupní ceny (pokud je kupní cena uvedena jako cena včetně rakouské DPH, vychází se u běžné úplatné koupě pro účely daně z nabytí a poplatku za zápis vlastnického práva do pozemkové knihy zpravidla z této celkové ceny včetně DPH).
Pokud by kupující financoval část kupní ceny bankovním úvěrem a do pozemkové knihy se zapisovalo zástavní právo například ve výši 300 000 EUR, přibyl by k uvedenému modelu ještě poplatek za zápis zástavního práva ve výši 3 600 EUR. K tomu mohou vzniknout bankovní poplatky a náklady na ocenění nemovitosti.
Nejčastější otázky
Kolik činí daň z nabytí nemovitosti v Rakousku?
U běžné úplatné koupě činí daň z nabytí nemovitosti zpravidla 3,5 % z protiplnění, tedy z kupní ceny. U převodů v rodině, darování nebo částečně úplatných převodů se mohou použít zvláštní pravidla a stupňovitá sazba.
Kolik stojí zápis vlastnictví do pozemkové knihy?
Standardní poplatek za zápis vlastnického práva činí 1,1 %. U běžné koupě se jako základ zpravidla použije protiplnění, tedy zejména kupní cena. Vedle toho se platí pevný soudní poplatek za návrh na zápis (61 EUR při elektronickém podání). U financování úvěrem je potřeba počítat také s poplatkem 1,2 % za zápis zástavního práva.
Co se rozumí protiplněním u daně z nabytí nemovitosti?
Protiplněním je v zásadě vše, co kupující vynakládá, aby nemovitost získal. Typicky jde o kupní cenu. Podle konkrétní smluvní struktury se však mohou přičíst také převzaté závazky nebo některé platby třetím osobám. To se může týkat například odměny advokáta nebo notáře za přípravu kupní smlouvy, pokud tuto službu objednal prodávající a její úhradu převezme kupující.
Samostatné movité vybavení, například volně stojící nábytek nebo nádobí, lze obvykle oddělit, pokud je jeho ocenění realistické a nejde jen o formální snížení základu daně.
Může se ušetřit na poplatku za zápis vlastnictví?
Dočasné osvobození pro pořízení vlastního hlavního bydlení skončilo pro nové žádosti k 1. 7. 2026. U vybraných dříve zahájených zápisů může být ještě použitelné. Na běžnou koupi investičního apartmánu nebo rekreační nemovitosti se nevztahovalo.
Platí se DPH při koupi apartmánu v Rakousku?
Záleží na typu nemovitosti a struktuře transakce. U investičních apartmánů určených k turistickému pronájmu může při splnění podmínek vzniknout nárok na odpočet vstupní DPH. U nemovitostí pro vlastní rekreační užívání se obvykle vychází z celkové kupní ceny a odpočet DPH se neuplatňuje.
Kdy se u provize realitního zprostředkovatele účtuje DPH?
U provize za zprostředkování konkrétní rakouské nemovitosti je výchozí pravidlo jednoduché: česká DPH se zpravidla neuplatní, protože místo plnění je v Rakousku. Poté se řeší rakouský režim DPH.
Pokud provizi platí soukromý kupující, který nevystupuje jako osoba povinná k dani, provize bude obvykle fakturována včetně rakouské DPH. Pokud provizi platí podnikatel nebo jiná osoba povinná k dani a službu přijímá pro svou ekonomickou činnost, při splnění zákonných podmínek se uplatní režim přenesení daňové povinnosti a provize se fakturuje bez rakouské DPH. Rozhodující tedy není to, zda jde o druhý domov (Zweitwohnsitz) nebo turistický pronájem, ale komu je služba poskytnuta a jaké má kupující postavení pro účely DPH.
Musí český vlastník příjmy z rakouské nemovitosti uvést také v Česku?
Ano. Český daňový rezident uvádí rakouské příjmy v českém daňovém přiznání. Daň zaplacená v Rakousku se podle článku 22 česko-rakouské smlouvy započítá proti české dani, nejvýše však do části české daně připadající na rakouský příjem.
Platí se u rekreační nemovitosti v Rakousku každoroční poplatek za druhý domov?
Záleží na spolkové zemi a konkrétní obci. U nemovitostí využívaných jako druhé bydlení mohou vznikat místní poplatky za druhé bydlení. V některých spolkových zemích se navíc uplatňují také poplatky za dlouhodobě neobsazené byty. Před koupí je proto vhodné ověřit konkrétní pravidla v dané obci.
Další informace o koupi nemovitosti v Rakousku
Zajímá Vás, jak probíhá samotná koupě nemovitosti v Rakousku, jaké jsou možnosti financování nebo čím se liší investiční apartmán od nemovitosti pro vlastní rekreační užívání? Podrobnosti najdete v našem Průvodci koupí nemovitosti v Rakousku.
Prohlédnout si můžete také aktuální nabídku nemovitostí v Rakousku, která zahrnuje investiční apartmány s turistickým pronájmem i nemovitosti pro vlastní užívání bez povinnosti pronájmu.
Poznámka: Tento článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní ani daňové poradenství. Konkrétní dopady je vždy potřeba ověřit podle smluvní dokumentace, způsobu užívání nemovitosti, daňové rezidence kupujícího a aktuální praxe příslušných orgánů.
Oficiální zdroje a právní předpisy
Rakousko – sazby daně z nabytí nemovitosti
Rakouské ministerstvo financí – Grunderwerbsteuer: Steuersatz
Rakousko – základ daně z nabytí nemovitosti
Rakousko – movité vybavení a předmět daně
Rakousko – základ poplatku za zápis vlastnického práva
Rakousko – poplatek za zápis vlastnictví a zástavního práva
Rakousko – dočasné osvobození od poplatků za zápis hlavního bydlení
Spolkové ministerstvo spravedlnosti – Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr
Rakousko – odvod daně z nabytí a role advokáta nebo notáře
Rakouské ministerstvo financí – Abfuhr der Grunderwerbsteuer
Rakousko – orientační vedlejší náklady koupě
oesterreich.gv.at – Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
Česká republika – realitní zprostředkování
Rakousko – místo plnění u služeb vztahujících se k nemovitosti
Rakousko – přenesení daňové povinnosti u DPH
Rakousko – osvobození prodeje nemovitostí od DPH a možnost zdanění
Rakousko – odpočet DPH a jeho následná oprava
Rakousko – Liebhaberei a dlouhodobá daňová prognóza
Tyrolsko – poplatek za rekreační bydlení a neobsazené byty
Tyrolsko – maximální sazby poplatku pro rok 2026
Salcbursko – poplatek za druhé bydlení a neobsazené byty
Salzburger Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz
Štýrsko – poplatek za druhé bydlení a neobsazené byty
Steiermärkisches Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz
Vorarlbersko – poplatek za druhé bydlení
Horní Rakousko – paušální poplatek za rekreační byt
Rakousko – zdanění příjmů nerezidenta z rakouské nemovitosti
Česká republika a Rakousko – zamezení dvojího zdanění
Česká republika a Rakousko – metoda zápočtu daně