Průvodce koupí nemovitosti v Rakousku

Rakousko je pro mnoho lidí atraktivní zemí, a to nejen díky své stabilní ekonomice a vysoké kvalitě života. Pro zahraniční investory nabízí také zajímavé možnosti investice do nemovitostí. Ať už uvažujete o koupi apartmánu v horách, rodinného domu u jezera nebo investičního bytu ve městě, Rakousko je silným trhem s dlouhodobou hodnotou.

Kdo může v Rakousku koupit nemovitost

Dobrou zprávou pro české zájemce o koupi nemovitosti v Rakousku je, že mohou vlastnit nemovitost za zcela stejných podmínek jako rakouští občané (s výjimkou např. zemědělských nebo lesních pozemků). Nemovitost může být vlastněna více spoluvlastníky a může být i součástí společného jmění manželů. Počet nemovitostí ve vlastnictví jedné osoby není přitom omezen. Musíte ale vzít v potaz, že Rakousko je federací a na nákup nemovitosti se mnohdy aplikují různá regionální pravidla.

Zápis do katastru a právní jistota

Rakousko má velmi přehledný systém evidence nemovitostí. Klíčovou roli hraje tzv. Grundbuch (pozemková kniha vedená okresními soudy), kde jsou zapsáni vlastníci, případná věcná břemena, zástavy nebo další právní omezení. Vedle toho ještě existuje tzv. Kataster, kde jsou evidovány faktické a geometrické údaje. Právě zápis do Grundbuchu je rozhodující — zápisem do něj se nabývá vlastnické právo a kdo je zapsán, ten je právně uznaným vlastníkem.

Podstatné pravidlo: vlastníkem se nestáváte podpisem kupní smlouvy ani zaplacením, ale až zápisem do katastru (Grundbuch).

Máte otázky k vlastnictví nemovitosti v Rakousku? Rádi vám je zodpovíme.

Stejně jako v Česku lze i v Rakousku vlastnit nemovitost ve spoluvlastnictví, tedy více osob vlastní danou nemovitost a jejich vlastnické právo je vyjádřeno podílem na celkové nemovitosti. Na rozdíl od českého práva v Rakousku neexistuje automatické předkupní právo spoluvlastníků, chce-li jeden ze spoluvlastníků svůj podíl prodat. Je proto vhodné toto předkupní právo upravit dohodou a zapsat do katastru (Grundbuch).

Bytové vlastnictví

Většina apartmánů, o které se zajímají čeští investoři, podléhá režimu rakouského bytového vlastnictví (Wohnungseigentum). Zde platí na rozdíl od českého práva omezení, že jej mohou nabýt maximálně dvě fyzické osoby nebo jedna právnická osoba. V případě dvou fyzických osob každá z nich přitom získá automaticky poloviční podíl, nezávisle na tom, kolik která z nich přispěla k úhradě kupní ceny anebo zda se jedná o manžele. Toto omezení však platí jen pro byty; domy může vlastnit neomezený počet osob.

U apartmánových domů v Rakousku funguje forma podílového spoluvlastnictví. To znamená, že každý majitel vlastní podíl na celé nemovitosti (tedy včetně podílu na společných částech budovy) s výlučným užívacím právem ke svému bytu. Jde tedy o obdobnou situaci jako v případě vlastnictví bytu v České republice.

Chcete se zeptat na další souvislosti? Jsme Vám k dispozici.

Z hlediska zahraničních investorů v Rakousku jsou relevantní tři typy nemovitostí, které se liší rozsahem svého užívání. Jde o turistický pronájem, druhé bydliště a hlavní bydliště. Konkrétní způsob užívání vyplývá pro každou nemovitost z tzv. „Widmung“, tedy zvláštní určení užívání, které je uvedeno v územních plánech jednotlivých obcí.

1)    Turistický pronájem (touristische Vermietung)

Turistický pronájem je nejčastější typ užívání nemovitosti, se kterým se u investičních apartmánů setkáte. Jeho podstatou je, že vlastník je povinen nemovitost pronajímat. V praxi je obvykle u těchto nemovitostí zajištěn profesionální provozovatel (tzv. buy-to-let model), náklady na provoz se odečítají z výnosu z pronájmu (hrubý výnos se obvykle pohybuje v rozmezí 4–6 % ročně z hodnoty investice dle typu nemovitosti). Správa a pronájem nemovitosti tak probíhá bez starostí pro vlastníka. Vlastník sám může daný apartmánový komplex užívat v určitém rozsahu, zpravidla několik týdnů v roce. 

Tento model je vhodný pro investory, kteří:

• chtějí kombinaci výnosu a vlastního užívání,

• neplánují v Rakousku trvale bydlet,

• chtějí profesionální správu bez starostí.

2)    Zweitwohnsitz (tzv. druhé bydliště neboli nemovitost k volnočasovému užívání)

Druhým typem, se kterým se můžete u investičních nemovitostí setkat, je nemovitost k vlastnímu volnočasovému užívání bez nutnosti pronájmu (ekvivalent české „chalupy“). Zde není vlastník omezován v rozsahu pobytu – tedy může, ale nemusí tuto nemovitost užívat nebo pronajímat. Těchto nemovitostí je výrazně méně než nemovitostí v kategorii turistického pronájmu a široká flexibilita užívání vlastníka se obvykle odráží v jejich ceně.

Tento typ je vhodný pro kupující, kteří:

• chtějí vlastní alpskou rezidenci,

• nehledají výnos,

• preferují plnou flexibilitu.

3)    Hauptwohnsitz (trvalé bydliště)

Posledním typem je nemovitost pro trvalé užívání – primárně pro ty, kteří se chtějí do Rakouska trvale přestěhovat. I tento typ nemovitosti lze pronajímat a může tak být zajímavým prostředkem zhodnocení kapitálu. Tato nemovitost může zůstat i neobydlená a vlastník nemusí být hlášen v této nemovitosti k trvalému pobytu – i v takovém případě ji však může v omezené míře užívat jako pravidelnou kontrolu své nemovitosti.

Zajímá vás více o režimech užívání nemovitostí v Rakousku? Rádi vám vše vysvětlíme.

Při koupi nemovitosti v Rakousku je třeba počítat nejen s kupní cenou, ale také s vedlejšími náklady a daňovými souvislostmi.

Daň z nabytí nemovitosti a poplatek za zápis vlastnického práva do katastru představují standardní vedlejší náklady. Dále je třeba počítat s odměnou advokáta nebo notáře za služby související s převodem nemovitosti a případně také s odměnou realitního zprostředkovatele. Jejich výše je vždy smluvní. Poplatek za zápis zástavního práva do katastru se uplatní pouze v případě financování koupě bankovním úvěrem.

Vedlejší náklady a daně při koupi nemovitosti v Rakousku

Daňové souvislosti se liší podle toho, zda kupujete investiční apartmán určený k turistickému pronájmu, nebo nemovitost pro vlastní rekreační užívání bez povinnosti dalšího pronájmu.

Investiční apartmány určené k turistickému pronájmu vyžadují pečlivé daňové nastavení. Důležitá je zejména rakouská DPH – obvykle se řeší možnost jejího odpočtu. Nejde však o automatický nárok a vždy záleží na konkrétním provozním nastavení projektu nebo nemovitosti, rozsahu vlastního užívání a reálném způsobu pronájmu.

U tohoto typu nemovitosti je třeba počítat také s rakouskými daňovými povinnostmi. V praxi se obvykle řeší registrace u rakouského finančního úřadu, nastavení DPH režimu a podávání příslušných daňových přiznání. V rámci našich služeb Vám dokážeme zprostředkovat česky hovořícího daňového poradce působícího v Rakousku, který pomůže s nastavením konkrétního postupu.

Druhý domov v Rakousku, tzv. Zweitwohnsitz, bývá daňově jednodušší, pokud nemovitost není dále pronajímána. Klíčové je ověřit především právní možnost vlastního rekreačního užívání a případnou místní nebo zemskou daň z druhého bydlení.

Pokud je vlastník českým daňovým rezidentem a má z rakouské nemovitosti zdanitelné příjmy, musí je řešit nejen v Rakousku, ale uvést je také ve svém českém daňovém přiznání. Dvojímu zdanění se standardně zamezuje podle smlouvy mezi Českem a Rakouskem.

Při koupi nemovitosti v Rakousku je potřeba počítat nejen s kupní cenou, ale také s daní z nabytí, poplatkem za zápis vlastnictví do katastru, případnou zástavou, právním servisem, provizí a u investičních apartmánů také s DPH.
Podrobný přehled najdete v článku Daně a poplatky při koupi nemovitosti v Rakousku.

Nemovitosti v Rakousku lze dědit bez komplikací — české i rakouské právo spolu plně spolupracují. Dědické řízení se vede v zemi, kde měl zesnulý obvyklý pobyt, což pro české investory znamená, že probíhá přímo v České republice. To výrazně usnadňuje komunikaci s úřady a zkracuje administrativní proces. S právní částí vám pomůže náš partnerský advokát.

Rakousko v současnosti nemá dědickou daň pro blízké příbuzné (např. děti nebo manžela), takže přímí dědicové zpravidla neplatí daň z převodu. Podléhá však dani z nabytí a mohou vzniknout administrativní náklady na zápis do pozemkové knihy, notáře nebo překlady dokumentů.

Máte otázky k dědictví nemovitosti v Rakousku? Jsme vám k dispozici.

Proces koupě je transparentní a vedený prostřednictvím advokátní či notářské úschovy (Treuhand). Koupě se vždy řídí rakouským právem. Před přistoupením k podpisu dokumentace Vám poskytneme potřebné konzultace, ukážeme Vám vybranou nemovitost a projdeme s Vámi dokumentaci v češtině.

Samotný kupní proces probíhá takto:

• prohlídka

• rezervace a podpis předkupní smlouvy

• připravení kupních dokumentů

• podpis kupní smlouvy na ambasádě či online

• zápis tzv. rezervace pořadí v katastru (zajišťuje kupujícímu přednostní pořadí pro budoucí zápis vlastnictví do katastru (Grundbuch))

• úschova prostředků u advokáta/notáře

• zápis vlastnictví do katastru (Grundbuch)

• předání nemovitosti a začátek užívání nebo pronájmu

Během celého procesu zajišťujeme překlady, advokátní/notářské služby i komunikaci s developerem. Součástí našich služeb je zajištění daňového poradce hovořícího česky v Rakousku, který Vám poskytne potřebnou pomoc.

Rakouská legislativa v rámci kupního procesu dbá na ochranu investora. V rámci kupního procesu je vždy použita advokátní/notářská úschova. Dále u nemovitostí ve výstavbě se peníze z úschovy uvolňují dle zákonem stanoveného klíče, což představuje ochranu investora před insolvencí developera. Poslední část kupní ceny ve výši 2 % je uvolňována až po třech letech od předání nemovitosti anebo předložení bankovní záruky developerem.

Chcete mít jasno v tom, jak krok za krokem probíhá koupě nemovitosti v Rakousku? Provedeme vás celým procesem od rezervace až po zápis do katastru.

Našim klientům poskytujeme kompletní podporu od výběru projektu až po předání nemovitosti.

Pomůžeme vám s:

• výběrem nemovitosti podle rozpočtu a cíle investice

• analýzou výnosů a provozních modelů

• organizací prohlídek

• právním a daňovým servisem

• překlady, administrativou a komunikací s developerem a provozovatelem

• nastavením správy nemovitosti u projektů bez provozovatele

Nepotřebujete hovořit německy – zajistíme komunikaci za vás a dodáme překlady veškeré relevantní dokumentace.

Máte svou vlastní představu o apartmánu anebo jste na internetu objevili apartmán, který nemáme v nabídce? Kontaktujte nás a my Vám rádi najdeme nemovitost na míru anebo za vás kontaktujeme vlastníka vysněné nemovitosti.

Pokud se v budoucnu rozhodnete nemovitost prodat, jsme tu rovněž pro Vás a pomůžeme Vám nabídnout Vaši nemovitost zájemcům v Česku i v Rakousku.

Cílem je, aby Vaše investice do rakouské nemovitosti byla bezpečná, srozumitelná a komfortní.

S livistar získáte lokální know-how, právní jistotu a kompletní podporu při nákupu v Rakousku.

Kontaktujte nás.