Průvodce koupí a odborná knihovna

Kdo může v Rakousku koupit nemovitost

Čeští občané jsou jako občané EU při nabývání vlastnictví nebo spoluvlastnictví nemovitostí v Rakousku zásadně postaveni na roveň rakouským občanům. Zvláštní pravidla se mohou uplatnit například u zemědělských a lesních pozemků nebo v dalších případech upravených právem jednotlivých spolkových zemí.

Pozemková kniha a právní jistota

Vlastnická a další věcná práva k nemovitostem jsou v Rakousku evidována v pozemkové knize (Grundbuch) vedené okresními soudy. Zapisují se do ní vlastníci, zástavní práva, věcná břemena a další právní omezení. Vedle ní existuje katastr, který eviduje především údaje o pozemcích.

Vlastníkem nemovitosti se kupující nestává podpisem kupní smlouvy ani zaplacením kupní ceny, ale až zápisem vlastnického práva do pozemkové knihy.

Běžné spoluvlastnictví

Stejně jako v Česku může jednu nemovitost v Rakousku vlastnit více osob, přičemž každá má svůj podíl. U běžného podílového spoluvlastnictví může spoluvlastník se svým podílem zásadně nakládat samostatně.

Bytové vlastnictví

U bytů a apartmánů se nejčastěji používá režim bytového vlastnictví (Wohnungseigentum). Vlastník má spoluvlastnický podíl na celé nemovitosti, se kterým je spojeno výlučné právo užívat konkrétní byt nebo apartmán. Toto právo je zapsáno v pozemkové knize.

Jeden byt nebo apartmán může vlastnit jedna fyzická či právnická osoba, případně jej mohou společně vlastnit dvě fyzické osoby v rámci tzv. Eigentümerpartnerschaft. V takovém případě každá vlastní polovinu příslušného podílu a oba vlastníci mohou s apartmánem právně nakládat pouze společně.

Z pohledu českého kupujícího jsou v Rakousku nejdůležitější dva základní způsoby užívání nemovitosti: turistický pronájem a druhé bydlení. Konkrétní možnosti užívání vždy závisejí na právním režimu dané nemovitosti, územním plánování a pravidlech příslušné spolkové země a obce.

1) Turistický pronájem (touristische Vermietung)

Turistický pronájem je typický režim investičních apartmánů. Nemovitost je primárně určena k turistickému provozu a její pronájem zpravidla zajišťuje profesionální provozovatel nebo místní agentura. Očekávaný výnos se liší podle projektu, lokality a provozního modelu.

Možnost vlastních pobytů závisí na právním režimu konkrétní nemovitosti, spolkové zemi a provozní smlouvě. V některých projektech jsou vlastní pobyty možné, jinde mohou být omezené nebo se řeší pobytem v jiné jednotce resortu.

Tento model je vhodný pro investory, kteří:

• chtějí příjem z turistického pronájmu,

• neplánují v Rakousku trvale bydlet,

• preferují profesionální správu bez nutnosti osobně řešit provoz.

2) Zweitwohnsitz – druhé bydlení

Druhé bydlení umožňuje vlastní rekreační užívání bez povinnosti turistického pronájmu. Vlastník si tedy sám určuje rozsah svých pobytů v rámci právního režimu konkrétní nemovitosti.

U některých nemovitostí lze vlastní užívání kombinovat také s dobrovolným turistickým pronájmem. Samotný status druhého bydlení ale automaticky neznamená, že je krátkodobý turistický pronájem povolen – tuto možnost je potřeba ověřit u konkrétní nemovitosti.

Tento typ je vhodný pro kupující, kteří:

• chtějí vlastní rekreační zázemí v Rakousku,

• pořizují nemovitost primárně pro vlastní užívání,

• preferují maximální flexibilitu bez povinnosti pronájmu.

Podrobněji jednotlivé modely vysvětlujeme v článcích Investiční apartmány v Rakousku: jak fungují a Druhé bydlení v Rakousku: pravidla, výhody a omezená nabídka.

Při koupi nemovitosti v Rakousku je třeba vedle kupní ceny počítat také s vedlejšími náklady a daňovými souvislostmi.

Vedlejší náklady při koupi nemovitosti v Rakousku

DPH a daňové souvislosti

Daňový režim se liší podle způsobu využití nemovitosti. U investičního apartmánu určeného ke zdanitelnému turistickému pronájmu může při splnění podmínek vzniknout nárok na odpočet DPH. U nemovitosti pořizované výhradně pro vlastní rekreační užívání se odpočet DPH zpravidla neuplatňuje.

U druhého bydlení bez pronájmu je daňový režim zpravidla jednodušší – je však třeba ověřit případné místní nebo zemské poplatky za druhé bydlení či neobsazenou nemovitost.

Pokud má český daňový rezident z rakouské nemovitosti zdanitelné příjmy, uvádí je také v českém daňovém přiznání. Dvojímu zdanění se zamezuje podle smlouvy mezi Českou republikou a Rakouskem.

Daň při prodeji nemovitosti v Rakousku

Při prodeji nemovitosti se zpravidla uplatňuje 30% daň ze zdanitelného zisku, nikoli z celé prodejní ceny. Při jeho výpočtu se zohledňuje pořizovací cena a další daňově relevantní položky, například dříve uplatněné odpisy.

Podrobnosti najdete v článku Daně a poplatky při koupi nemovitosti v Rakousku.

U přeshraničního dědictví se podle evropských pravidel vychází zpravidla z obvyklého pobytu zesnulého v době úmrtí. U českého vlastníka žijícího v České republice proto bude dědické řízení obvykle probíhat v Česku. Následně je však potřeba zajistit také zápis dědice jako nového vlastníka do rakouské pozemkové knihy.

Rakousko v současnosti nemá dědickou daň. Při zdědění rakouské nemovitosti se však uplatňuje daň z nabytí nemovitosti a vznikají také náklady spojené se zápisem do pozemkové knihy a případně s právním servisem či překlady dokumentů.

Proces koupě je v Rakousku zpravidla veden prostřednictvím advokáta nebo notáře a kupní cena bývá vypořádána přes advokátní či notářskou úschovu (Treuhand). Nabytí vlastnického práva a zápis do pozemkové knihy se řídí rakouským právem.

Před podpisem dokumentace Vám poskytneme potřebné konzultace, ukážeme vybranou nemovitost a projdeme s Vámi dokumentaci v češtině.

Samotný kupní proces obvykle probíhá takto:

• prohlídka nemovitosti,

• rezervace nebo podpis nabídky ke koupi (Kaufanbot),

• příprava kupní dokumentace,

• podpis kupní smlouvy a úřední ověření podpisů,

• případné zajištění pořadí pro budoucí zápis vlastnického práva v pozemkové knize,

• složení kupní ceny do advokátní nebo notářské úschovy,

• zápis vlastnického práva do pozemkové knihy,

• předání nemovitosti a zahájení vlastního užívání nebo pronájmu.

Během celého procesu zajišťujeme překlady, advokátní/notářské služby i komunikaci s developerem. Součástí našich služeb je zajištění daňového poradce hovořícího česky v Rakousku, který Vám poskytne potřebnou pomoc.

Ochrana kupujícího u developerských projektů

U developerských projektů, na které se vztahuje rakouský zákon o developerských smlouvách (Bauträgervertragsgesetz – BTVG), je kupující chráněn zvláštními pravidly. Při použití zákonného platebního plánu se jednotlivé části kupní ceny uvolňují až podle postupu výstavby.

Kupující může po dobu tří let od předání zadržet nejméně 2 % kupní ceny jako zajištění případných nároků z vad. Developer může toto zadržení nahradit odpovídající bankovní zárukou nebo pojištěním.

livistar se specializuje na rakouské investiční a rekreační nemovitosti pro české kupující. Pomůžeme Vám od prvního výběru až po dokončení koupě.

Pomůžeme zejména s:

• výběrem nemovitosti podle rozpočtu, způsobu užívání a investičního cíle,

• porovnáním projektů, provozních modelů a očekávaných výnosů,

• organizací prohlídek a komunikací s prodávajícím nebo developerem,

• koordinací rakouského advokáta, notáře a daňového poradce,

• českými překlady smluvní dokumentace a komunikací během koupě,

• zajištěním provozní agentury u investičních nemovitostí bez předem určeného provozovatele.

Pokud hledáte nemovitost, kterou aktuálně nemáme v nabídce, můžeme prověřit i další možnosti na rakouském trhu a oslovit příslušného prodávajícího nebo partnera.

Celý proces s námi můžete řešit v češtině, zatímco komunikaci s rakouskou stranou koordinujeme za Vás.

Kontaktujte nás.