Investiční apartmány v Rakousku: jak fungují

Stav k 8. 10. 2026

Autor: Philipp Chizzola, zakladatel a jednatel Livistar s.r.o.

Rakouské Alpy patří k tradičním evropským turistickým destinacím. Pro české investory představují možnost pořídit nemovitost do svého vlastnictví a zapojit ji do profesionálně organizovaného turistického pronájmu.

Právě na tomto principu fungují investiční apartmány označované také jako buy-to-let. Kupující vlastní konkrétní apartmán, zatímco jeho pronájem a každodenní provoz zajišťuje profesionální provozovatel nebo specializovaná místní agentura.

Hlavní předností je možnost pravidelného příjmu z pronájmu bez nutnosti osobně řešit rezervace, hosty a každodenní provoz. Podle typu projektu lze investici navíc spojit také s vlastními pobyty v Alpách. Jednotlivé projekty se přitom liší způsobem správy, vyúčtováním výnosů i pravidly vlastního užívání.

Jak jednotlivé modely fungují, jak se počítá výnos a kdy může investor apartmán také sám využívat?

Obsah článku

• Co je investiční apartmán v Rakousku?

• Jak funguje provoz investičního apartmánu?

• Jak se vyúčtovávají příjmy z pronájmu?

• Proč investovat do turistického pronájmu v Rakousku?

• Jak se počítá výnos z investičního apartmánu?

• Může investor apartmán také sám užívat?

• Daňový režim: DPH a tzv. Liebhaberei

• Zdanění příjmů z pronájmu

• Co porovnat před koupí investičního apartmánu?

• Nejčastější otázky

• Aktuální nabídka investičních apartmánů

Co je investiční apartmán v Rakousku?

Investiční apartmán je nemovitost, kterou kupující pořizuje do svého vlastnictví za účelem jejího turistického pronájmu.

Na rozdíl od nemovitosti určené výhradně k vlastní rekreaci je takový apartmán součástí turistického provozu. Jeho pronájem zajišťuje profesionální provozovatel nebo specializovaná agentura.

Investor tak vlastní konkrétní nemovitost a může získávat příjem z jejího pronájmu, aniž by musel osobně organizovat každodenní provoz.

Investiční apartmán versus druhé bydlení

Zásadní rozdíl spočívá ve způsobu užívání nemovitosti.

Investiční apartmán je primárně určen k turistickému pronájmu, zatímco nemovitost s oficiálním statusem druhého bydlení (Zweitwohnsitz) umožňuje vlastní rekreační užívání bez povinnosti pronájmu.

U vybraných investičních apartmánů lze turistický pronájem a vlastní pobyty kombinovat.

Podrobnosti fungování druhého bydlení vysvětlujeme v samostatném článku Druhé bydlení v Rakousku: pravidla, výhody a omezená nabídka.

Jak funguje provoz investičního apartmánu?

Kupující se stává vlastníkem konkrétní apartmánové jednotky, která je následně zapojena do turistického provozu.

V praxi se setkáme se dvěma základními modely. Liší se především tím, kdo provoz zajišťuje, jak dlouhodobě je spolupráce nastavena a jaký rozsah služeb vlastníkovi poskytuje.

1. Hotelový resort s předem určeným provozovatelem

U větších hotelových a apartmánových resortů bývá provozovatel určen již developerem a jednotlivé apartmány jsou součástí společného ubytovacího provozu.

Provozovatel zajišťuje zejména rezervace, marketing, cenotvorbu, komunikaci s hosty a zpravidla také úklid, recepční služby a technickou správu.

Součástí resortu mohou být wellness, restaurace, bazén, společenské prostory nebo další hotelové služby.

Investor tak vlastní konkrétní nemovitost, ale její každodenní provoz přenechává profesionálně řízenému resortu. Provozní smlouvy bývají v tomto modelu zpravidla dlouhodobější a zajišťují kontinuitu jednotného turistického provozu.

Tento model vyhovuje zejména investorům, kteří preferují komplexní správu a minimální osobní zapojení.

2. Samostatný apartmán s místní agenturou

Druhou možností je pořídit samostatný investiční apartmán, pro který si vlastník vybere provozního partnera sám.

V Rakousku působí řada místních společností specializovaných na správu turistických nemovitostí.

Rozsah jejich služeb se liší. Některé zajišťují zejména marketing, rezervace, cenotvorbu a administrativu. Jiné nabízejí kompletní správu včetně komunikace s hosty, úklidu, místní technické podpory a koordinace oprav.

Výhodou tohoto modelu může být větší flexibilita při výběru provozního partnera a nastavení spolupráce. Také provozní smlouvy bývají často uzavírány na kratší dobu než u velkých resortů.

Při porovnávání nabídek od různých agentur je proto důležité kromě výše provize zohlednit také skutečný rozsah služeb, které provozovatel zajišťuje.

Jak se vyúčtovávají příjmy z pronájmu?

Způsob provozu a způsob rozdělení příjmů jsou dvě různé věci.

U větších resortů se může způsob rozdělení příjmů mezi vlastníky lišit. Někde se sleduje výsledek každého apartmánu samostatně, jinde se vychází ze společného výsledku více jednotek nebo celého resortu.

Individuální vyúčtování

Příjmy z pronájmu jsou navázány přímo na konkrétní apartmán.

Výsledek tak odráží jeho skutečnou obsazenost, dosažené ceny pobytů a sjednané provozní podmínky.

Investor může sledovat hospodaření své jednotky samostatně. Apartmán s atraktivnější polohou, dispozicí nebo vybavením proto může dosahovat jiného výsledku než ostatní jednotky stejného projektu.

Společné vyúčtování (rental pool)

U poolového modelu se relevantní příjmy, případně také některé provozní náklady, zahrnou do společného vyúčtování za více apartmánů nebo celý resort.

Výsledek se následně rozdělí mezi vlastníky podle předem stanoveného klíče. Ten může vycházet například ze spoluvlastnických podílů nebo jiného smluvně určeného poměru.

Výnos vlastníka proto není přímo závislý pouze na tom, kolik nocí byl obsazen právě jeho apartmán. Silnější a slabší výsledky jednotlivých jednotek se v rámci společného provozu do určité míry vyrovnávají.

Tento model je typický zejména pro větší resorty, kde host rezervuje určitou kategorii ubytování a konkrétní apartmán mu přiděluje provozovatel.

Proč investovat do turistického pronájmu v Rakousku?

1. Silná turistická poptávka a dvě hlavní sezony

Rakousko zaznamenalo v roce 2025 celkem 157,29 milionu přenocování v ubytovacích zařízeních a je evropskou turistickou velmocí.

Velkou předností alpských regionů je kombinace zimní a letní sezony. Vedle lyžování nabízejí turistiku, cyklistiku, golf, jezera, wellness a stále širší nabídku celoročních aktivit. Silná letní sezona prodlužuje období, ve kterém může apartmán generovat příjem z pronájmu.

Některé regiony navíc aktivně pracují na posilování jarní a podzimní mezisezony, aby turistická poptávka byla během roku co nejrovnoměrnější.

2. Profesionální správa

Velkou výhodou investičních apartmánů je možnost přenechat provoz zkušenému partnerovi.

Investor nemusí osobně řešit rezervace, cenotvorbu ani každodenní komunikaci s hosty. Podle zvoleného modelu může provozovatel zajistit také úklid, technickou podporu a další služby.

3. Rozvinutá turistická infrastruktura

Rakouské horské regiony disponují rozsáhlou sítí lanovek, lyžařských areálů, turistických tras, cyklostezek a dalších služeb.

K tomu se přidává kvalitní dopravní infrastruktura, gastronomie, wellness a dlouhodobě rozvíjená nabídka aktivit mimo zimní sezonu.

Vysoký standard služeb a dlouhodobě budovaná turistická infrastruktura patří k hlavním přednostem rakouských, zejména alpských destinací.

4. Vlastnictví nemovitosti

Investor vlastní konkrétní nemovitost, nikoliv pouze podíl na finančním nebo výnosovém produktu. Vlastnické právo k apartmánu je v Rakousku právně zajištěno zápisem do pozemkové knihy (Grundbuch).

Vedle příjmů z turistického pronájmu tak vlastní také nemovitý majetek s potenciálem dlouhodobého růstu hodnoty.

Vývoj cen rakouských nemovitostí v posledních letech shrnujeme také v našem Rychlém přehledu v Průvodci koupí.

Dlouhodobý vývoj hodnoty představuje vedle příjmů z pronájmu druhou složku celkového investičního výsledku.

Jak se počítá výnos z investičního apartmánu?

U investičních apartmánů je důležité rozlišovat hrubé tržby z pronájmu, provozní výsledek a skutečný čistý příjem vlastníka.

Hrubé tržby představují příjmy z ubytování před odečtením nákladů.

Z nich se podle konkrétního provozního modelu odečítají náklady zahrnuté do vyúčtování provozovatele – například jeho odměna, rezervační poplatky, úklid a podle projektu také energie, údržba nebo další náklady související s turistickým provozem. Zůstatek tvoří provozní výsledek, ze kterého se obvykle odvozuje prezentovaný výnos investice.

Prezentovaný výnos však nemusí být totožný s konečným čistým příjmem vlastníka. Některé náklady mohou být hrazeny samostatně mimo vyúčtování provozovatele – například náklady na správu domu, příspěvky do společné rezervy nebo některé další náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Samostatně je třeba zohlednit také daně a případné náklady na financování.

Při porovnávání projektů je proto důležité zjistit, které náklady jsou již v prezentovaném výnosu zohledněny a které hradí vlastník samostatně.

Modelový příklad výnosu

U nových resortů je běžná náběhová fáze, během níž se postupně buduje obsazenost, cenová historie i hodnocení hostů. Výnosové prognózy proto často počítají s postupným růstem během prvních tří let provozu. U řady větších resortů, se kterými livistar pracuje, se po stabilizaci provozu ve třetím roce počítá s očekávaným výnosem kolem 5 % p.a. Konkrétní výsledek se odvíjí od lokality, obsazenosti, dosažených cen a nákladového modelu.

U dokončených nemovitostí jsou velmi užitečným podkladem také skutečné hospodářské výsledky z předchozích let.

Může investor apartmán také sám užívat?

Možnost vlastních rekreačních pobytů je pro mnoho kupujících příjemným doplňkem investice.

V praxi rozhodují dvě samostatné věci: právní režim konkrétního projektu a daňové nastavení vlastních pobytů.

Pravidla územního plánování a povolený způsob užívání určují, zda může vlastník konkrétní turisticky určený apartmán využít také pro vlastní dovolenou.

Daňová pravidla následně určují, jak se vlastní pobyty projeví v ekonomice pronájmu, daňových nákladech a DPH.

Tyrolsko a Salcbursko

V Tyrolsku a Salcbursku jsou pravidla vlastního užívání investičních apartmánů nejpřísnější.

U jednotek určených výhradně k turistickému provozu nelze vlastní rekreační pobyt ve vlastněném apartmánu obecně považovat za turistické ubytování. V Salcbursku tento závěr výslovně potvrdil rakouský Nejvyšší správní soud a obdobný přístup potvrzuje také aktuální tyrolská rozhodovací praxe. Pokud chce kupující spojit investici s vlastními pobyty přímo ve své jednotce, livistar proto doporučuje pečlivě prověřit právní podmínky zamýšleného vlastního užívání. Pro čistě investiční koupi a plný turistický pronájem však tato pravidla překážku nepředstavují.

U řady větších resortů se pobyt vlastníka řeší např. rezervací v jiné dostupné jednotce. Investiční apartmán vlastníka přitom zůstává součástí běžného turistického provozu.

Větší resorty pracují se sjednoceným standardem vybavení a provozovatel může vlastníkovi nabídnout apartmán stejné nebo podobné kategorie. Z pohledu pobytu tak skutečnost, že vlastník netráví dovolenou ve své jednotce, nehraje praktickou roli.

Tato omezení je třeba odlišit od nemovitostí s právně povoleným statusem druhého bydlení, které mají pro vlastní rekreační užívání odlišný režim.

Vorarlbersko

Vorarlbersko má odlišnou právní úpravu.

V příslušně vymezených zónách může být u investorských rekreačních apartmánů vlastní užívání povoleno za podmínek běžného hotelového hosta, a to nejvýše tři týdny ročně.

Štýrsko, Korutany a další spolkové země

Ve Štýrsku, Korutanech a dalších spolkových zemích lze u vybraných investičních apartmánů kombinovat turistický pronájem s omezenými vlastními pobyty přímo ve vlastněné jednotce.

Rozsah vlastního užívání vychází z právního režimu konkrétní nemovitosti a podmínek provozní smlouvy.

Investor tak může apartmán po sjednanou dobu využívat pro vlastní rekreaci a po zbytek roku jej ponechat k dispozici turistickému pronájmu.

Vedle právních pravidel je však třeba rozsah vlastních pobytů nastavit také s ohledem na daňovou ekonomiku investice, které se věnujeme níže.

Kolik stojí vlastní pobyt?

Náklady se liší podle konkrétního provozního modelu. Někde vlastník hradí pouze související vedlejší náklady, například úklid, místní poplatky nebo další služby spojené s pobytem. Jinde využívá zvýhodněnou ubytovací cenu nebo se hodnota pobytu zohlední v jeho následném výnosovém vyúčtování.

Daňový režim: DPH a tzv. Liebhaberei

Odpočet DPH při koupi

U investičních apartmánů se kupní cena často uvádí bez DPH (netto). Pokud je prodej zdaněn rakouskou DPH a apartmán je využíván ke zdanitelnému turistickému pronájmu, může investor za splnění zákonných podmínek uplatnit odpočet vstupní DPH. Při plném nároku na odpočet proto DPH nepředstavuje konečný náklad investora.

Správné nastavení DPH řeší investor s rakouským daňovým poradcem už při koupi nemovitosti.

Výnosová a daňová prognóza

U nových projektů připravuje budoucí provozovatel výnosovou prognózu. Ta ukazuje očekávanou obsazenost, ceny ubytování, provozní náklady a předpokládaný výnos investora.

Pro daňové účely ale existuje samostatná daňová prognóza (Prognoserechnung). Rakouský daňový poradce do ní zahrne také daňové položky, například odpisy, náklady na financování a případné vlastní pobyty. Prognóza má doložit, že pronájem může v příslušném období dosáhnout celkově kladného výsledku, a v případě potřeby slouží jako podklad pro rakouský finanční úřad.

Co znamená Liebhaberei?

Liebhaberei znamená přibližně „záliba“ nebo „hobby“. V rakouském daňovém právu jde zjednodušeně o situaci, kdy pronájem není objektivně nastaven tak, aby mohl v příslušném období dosáhnout celkově kladného výsledku.

U pronájmu jednotlivého apartmánu, který zpravidla spadá do režimu tzv. malé nájemní činnosti, se od roku 2024 zpravidla pracuje s obdobím 25 let od zahájení pronájmu, nejvýše 28 let od prvních souvisejících výdajů.

Pokud by finanční úřad u takové nájemní činnosti dospěl k závěru, že jde o Liebhaberei, může to ovlivnit také nárok na odpočet DPH.

Samotný nižší skutečný výnos nebo dočasná ztráta však automaticky neznamenají Liebhaberei ani povinnost vracet DPH. Rozhodující je dlouhodobá objektivní ekonomika zvoleného modelu. Mimořádné a nepředvídatelné okolnosti, například pandemie nebo přírodní katastrofa, se při posouzení zohledňují zvlášť. Pokud se naopak ukáže, že samotný model ani při realistických předpokladech nemůže v daném období dosáhnout kladného výsledku, může finanční úřad daňové posouzení změnit.

Z daňového hlediska nejsou vlastní pobyty samy o sobě automatickou překážkou. Musí se však v daňové prognóze zohlednit, protože během nich apartmán negeneruje příjem z pronájmu.

Proto neexistuje jeden univerzální počet týdnů vlastního užívání platný pro všechny projekty.

Zdanění příjmů z pronájmu

Příjmy z pronájmu rakouské nemovitosti se zdaňují v Rakousku. U českého investora, který v Rakousku nemá bydliště ani obvyklý pobyt, jde zpravidla o omezenou daňovou povinnost.

Daň se přitom nepočítá z hrubých tržeb, ale ze zdanitelného výsledku po zohlednění uznatelných nákladů podle rakouských pravidel.

Český daňový rezident příjem současně uvede ve svém českém daňovém přiznání. Daň zaplacená v Rakousku se podle smlouvy mezi Českou republikou a Rakouskem započte proti české dani, aby nedošlo ke dvojímu zdanění stejného příjmu.

Podrobnější přehled najdete v našem článku Daně a poplatky při koupi nemovitosti v Rakousku.

Co porovnat před koupí investičního apartmánu?

Dva podobně vybavené apartmány ve stejné turistické oblasti mohou mít odlišný provozní model, ekonomické výsledky i možnosti vlastního užívání. Právě srovnání těchto parametrů pomáhá vybrat projekt, který nejlépe odpovídá cíli konkrétního investora.

Při porovnávání projektů doporučujeme zaměřit se zejména na:

• Právní režim: Je turistický pronájem řádně povolen a jaká pravidla platí pro případné vlastní pobyty?

• Provozovatele: Jde o centrálně provozovaný resort, nebo si vlastník vybírá místní agenturu? Jaké služby provozovatel skutečně zajišťuje?

• Způsob vyúčtování: Jsou příjmy navázány na konkrétní apartmán, nebo se rozdělují prostřednictvím rental poolu?

• Výnos a náklady: Které provozní náklady jsou už odečteny v prezentovaném výnosu a které hradí vlastník samostatně?

• Provozní smlouvu: Jak dlouho trvá a jaké služby upravuje?

• Daně: Jak je nastavena DPH, jak se případné vlastní pobyty promítnou do daňové prognózy a jak je řešena Liebhaberei?

Důležité je porovnávat celkovou ekonomiku investice, nikoliv pouze prezentované procento očekávaného výnosu.

Nejčastější otázky

Co znamená buy-to-let?

Jde o investiční model, při kterém vlastník pořizuje nemovitost primárně za účelem jejího turistického pronájmu. Provoz zpravidla zajišťuje profesionální provozovatel nebo specializovaná agentura.

Musím využívat předem určeného provozovatele?

U integrovaných resortů bývá spolupráce s konkrétním provozovatelem součástí investičního modelu. U samostatných apartmánů si může vlastník provozního partnera zpravidla vybrat sám.

Znamená hotelový resort automaticky společné vyúčtování?

Ne. I centrálně provozovaný resort může používat individuální vyúčtování. Způsob rozdělení příjmů stanovuje provozní smlouva.

Mohu svůj investiční apartmán sám využívat?

Záleží na spolkové zemi a právním režimu konkrétní nemovitosti. V Tyrolsku a Salcbursku platí pro turisticky určené apartmány přísnější pravidla než ve zbytku Rakouska, proto je nutné možnosti vlastního užívání pečlivě prověřit.

Existuje jednotný daňový limit vlastního užívání?

Ne. Neexistuje jeden počet dnů nebo týdnů, který by automaticky zaručil správný daňový režim. Rozhodující je podíl soukromého a turistického využití a to, zda pronájem podle realistické dlouhodobé prognózy zůstává ekonomicky výdělečný.

Je výnos z pronájmu garantovaný?

Záleží na provozním modelu. Nejčastěji se pracuje s prognózovaným výnosem, který vychází z očekávané obsazenosti, dosažených cen ubytování a provozních nákladů. Výjimečně se lze i v Rakousku setkat s modelem garantovaného nájemného.

Investiční apartmány v Rakousku – aktuální nabídka

V nabídce livistar najdete investiční apartmány v zavedených turistických destinacích s různými způsoby provozu a vyúčtování.

Prohlédněte si naši aktuální nabídku investičních apartmánů v Rakousku nebo se na nás obraťte. Rádi Vám pomůžeme vybrat nemovitost odpovídající Vašim investičním i osobním představám.

livistar se specializuje na rakouské nemovitosti pro české investory. Při výběru zohledňujeme lokalitu, provozní model, ekonomiku pronájmu i právní možnosti užívání konkrétního apartmánu.

Oficiální zdroje a právní předpisy

1. Rakousko – statistika cestovního ruchu
   Statistik Austria – Ankünfte & Nächtigungen

2. Tyrolsko – pravidla rekreačního a turistického užívání
   Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, § 13

3. Tyrolsko – judikatura k vlastnímu pobytu v turistickém apartmánu
   LVwG Tirol, LVwG-2026/38/0344-7 ze dne 24. 4. 2026

4. Salcbursko – právní režim apartmánů a turistického ubytování
   Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, § 5

5. Salcbursko – judikatura k vlastnímu užívání turistického apartmánu
   VwGH Ra 2025/06/0152 ze dne 3. 9. 2025

6. Vorarlbersko – vlastní užívání investorských apartmánů
   Vorarlberger Raumplanungsgesetz, § 16a

7. Rakousko – odpočet DPH u investiční nemovitosti
   Zákon o dani z přidané hodnoty (UStG 1994), § 12
   BMF – Vermietung und Verpachtung in der Umsatzsteuer

8. Rakousko – Liebhaberei a dlouhodobá daňová prognóza
   Liebhabereiverordnung, §§ 1, 2 a 8
   BMF – Liebhabereirichtlinien 2012, aktuální znění

9. Rakousko – zdanění příjmů českého investora
   Einkommensteuergesetz 1988, § 98
   Einkommensteuergesetz 1988, § 102

10. Rakousko – vlastnické právo a zápis do pozemkové knihy
    oesterreich.gv.at / Bundesministerium für Justiz – Grundbuch

11. Česká republika a Rakousko – zamezení dvojího zdanění
    Smlouva ČR–Rakousko, čl. 6 – příjmy z nemovitostí
    Smlouva ČR–Rakousko, čl. 22 – zamezení dvojího zdanění